איך משקיעי נדל”ן עושים כסף בעת משבר ?

“לעולם אל תבזבזו משבר טוב” – ווינסטון צ’רצ’יל

“תהיה פחדן שכולם חמדנים ותהיה חמדן שכולם פחדנים” – וורן באפט

לפני כמה חודשים כתבנו כתבה על מעגלי שוק בנדל”ן, בזמנו השוק היה בשיא שלו ועכשיו אפשר להגיד שהוא במשבר, למרות שניתן לסייג ולהגיד שסוגי נדל”ן מסוימים עדיין (26.04.2020) לא נפגעו בצורה דרסטית באמת.

אבל אנחנו במשבר כלכלי כזה או אחר ובזה אין שום ספק.

במאמר דאז ציינו שהשלב שאנחנו כביכול נכנסים עליו עכשיו הוא השלב בוא לרוב קיימת ההזדמנות לעשות את התמורות הכי גבוהות בזמן הכי קצר. לפחות לפי מה שההיסטוריה מלמדת אותנו.

אז הרבה אנשים מתחילים לצטט אישיות מפורסמות עכשיו,

אז היום אנחנו הולכים לדבר על איך משקיעי נדל”ן עושים בוננזות בעת משבר כללי.

ובכן יש שלושה אספקטים עיקריים שמובילים משקיעי נדל”ן לחוות תמורות גבוהות כשהם משקיעים בעת משבר.

1 – איזה סוג נדל”ן נפגע הכי הרבה ובכללי נכסים שנפגעו.

2 –  הון עצמי גבוה ורזרבות של מזומן.

3 – מימון זול לטווח ארוך.

ובכן סוגי הנדל”ן שנפגעו הכי קשה עד עכשיו בעת המשבר הם מלונאות וקמעונאות.

בשל הגבלת התיירות ומכיוון שאנשים נשארים בבית תעשיית המלונות נפגעה קשה מאוד

ומכיוון שכל העסקים הלא הכרחיים נסגרו גם הקמעונאים נפגעו קשות.

המצב הזה מעלה לשוק הזדמנויות אטרקטיביות במיוחד למשקיעי נדל”ן מסחרי כרגע אך לא רק.

כל מי שהיה ממונף יתר על המידה בכל סוג נדל”ן נמצא בקבוצת הסיכון.

אז בדיוק כמו שבשוק ההון כשמשקיעים מנסים לתזמן את השוק, לקנות נמוך ולמכור גבוה.

עכשיו משקיעי נדל”ן יחפשו נכסים שנפגעו וימכרו במחיר נמוך ממחיר השוק. אולי נכס שהוא בתהליך שיפוץ, אולי נכס בתהליך ייצוב, אולי נכס עם ניהול לא מספיק טוב שנקלע לקשיים

או אפילו נכס במצב מיוצב ותקין רק שהבעלים חווה הפסדים מכיוון אחר וחייב למכור.

לא משנה מה האסטרטגיה, הקונספט הוא לנצל את ירידת המחיר הדרסטית בשביל להנות מעלית מחיר דרסטית בעתיד.

השאלה העולה בעניין היא – כיצד ממנים רכישה בעת משבר ? זה לא צעד מעט בעייתי ?

התשובה היא כן בעייתי אבל לא בלתי אפשרי.

מה שמוביל אותנו לאספקט מספר 2  – משקיעי נדל”ן שעושים כסף בעת המשבר נכנסים לעסקאות עם הון עצמי גבוה ורזרבות של מזומן.

עכשיו זה לא אומר בהכרח שהמשקיעה הספציפי צריך לשבת על כמויות גדולות של מזומן, יכול להיות שההון מגיע ממקור חיצוני, משקיעים, שותפים וכדומה..

כאשר השוק בחוסר יציבות יותר קל ויותר חכם לקנות נכנסים עם הון עצמי גבוה.

לדוגמא תרחיש אפשרי שמשקף את הרעיון הוא בעל נכס שצריך למכור את הנכס בדחיפות ולכן מוריד את המחיר משמעותית.

בשל הדחיפות ובשל התחרותיות על העסקה הטובה שיצאה לשוק, הקונה שיוכל לשלם במזומן על הנכס ולסגור עסקה מהר (כי מימון לוקח זמן) הוא יהיה הזוכה המאושר.

כמובן שמאוחר יותר כשהנכס כבר יהיה בבעלותו, הוא יוכל לקחת עליו מימון.

מעבר לרכישה בהון עצמי גבוה או אפילו בלי מימון בכלל, רזרבות של מזומן הן חשובות באותה מידה, מכיוון שאם תצליחו לקנות נכס במחיר טוב בעת משבר המשימה הבאה היא לשמור על הנכס אצלכם.

אם בחודשים הקרובים הביצועים של הנכס יהיו נמוכים יותר אתם תצטרכו רזרבות של מזומן בשביל לשמור את הראש מעל המים.

אז בעת משבר מעבר להון עצמי גבוה לרכישה צריך גם הון יותר גבוה מבדרך כלל בשביל רזרבות המזומנים.

אספקט מספר 3 – מימון זול לתווך ארוך

כאשר יש משבר כלכלי הבנק המרכזי של המדינה מוריד את הריבית, הסיבה לכך היא שככול שהריבית יותר נמוכה ככה יותר זול להלוואות כסף מהבנקים.

במהלך הזה המדינה ששולטת בבנק המרכזי בעצם מנסה לתמרץ את הכלכלה להמשיך לעלות או לפחות להתקדם הכי מהר שאפשר במצב הנוכחי.

וזה בדיוק מה שאנחנו חווים היום !

המהלך הזה של המדינה פותח בפני משקיעי נדל”ן הזדמנות נדירה לנעול מימון בריבית נמוכה ובתנאים לטווח ארוך.

עכשיו מאוד סביר להניח שהריביות הנמוכות באופן קיצוני הללו הישארו איתנו בשנה וקצת הקרובות כי המדינות ירוצו להניע את הכלכלה כמה שיותר מהר שוב.

אז ההזדמנות לנעול מימון זול לטווח ארוך תהיה פה בזמן הקרוב אבל זה לא ההיתרון היחיד !

בואו נאמר שקנינו נכס היום ונעלנו מימון בריבית קבועה של 3.5% שזה מאוד נמוך וקיים בשוק עכשיו לנכסים מסויימים, לפי 30 שנה בתנאים של 10 שנים

כלומר יש לנו עוד 10 שנים בלון שבוא המימון בתנאים אלו נגמר.

בואו נאמר שעוד שנתיים וחצי מהיום נרצה למכור את הנכס אבל אז המימון שהתאפשר לקחת הוא בריבית של 5.5%.

לנו תהיה האפשרות לתת לקונה אפשרות לקחת את האחריות על המימון מאיתנו בריבית נמוכה יותר ובתמורה לדרוך מחיר גבוה יותר.

אז מימון בריבית נמוכה לתווך ארוך נותן למשקיעי נדל”ן בעת משבר ליהנות מצד אחד ממימון זול ומצד שני ממחיר יותר טוב בעתיד אם הריביות יעלו וסביר מאוד להניח שהן יעלו ליותר מימה שהן בעת המשבר.

הערה חשובה – זה שהריביות נמוכות לא אומר שעכשיו להתמנף יותר מידי זה חכם בהכרח.

עדיין מינוף יתר מהווה סיכון ובעיקר בזמנים של משבר.

אז אלו היו 3 הדרכים הכי שכיחות לאיך משקיעי נדל”ן עושים כסף בעת משבר כלכלי.

מקווים שהשכלתם ואם יש שאלות מוזמנים לפנות אלינו דרך האתר !