איך לנתח שכונה שאתם לא מכירים בכלל !?

 

כולנו יודעים שכאשר משקיעים בנדל”ן המיקום הוא אחד האספקטים הכי החשובים שיש לקחת בחשבון בהשקעה.

 

אנחנו לא גרים איפה שאנחנו מחפשים עסקאות והרבה פעמים אנחנו מנתח עסקאות במקומות שבחיים לא היינו בהם. מין הסתם אחת השאלות המתבקשות –  “איך אתה יודע שאתה משקיע בשכונה טובה כשהיא כל כך רחוקה ומעולם לא גרת בה?”

Fair Enough

עבור אנשים שלא מכירים את התהליך של ניתוח מקיף של עסקה, העניין יכול להיות מאוד לא ברור.

התשובה היא שיש להשתמש בנתונים כדי לתמוך בהחלטת ההשקעה שלכם ולא בהשערות מבוססות על תחושת בטן, הכרה כללית של האזור או כל שטות אחרת.

למעשה, לאחר שחקרתי שכונה באופן מעמיק, אני מרגיש בנוח לומר שאני יודע יותר על השכונה מאשר משהו שגר בשכונה הזאת לפחות בכל הנוגע למידע שחשוב לקבלת החלטות בעניין השקעה.

 

זה נשמע מטורף בהתחלה, אבל כמה אנשים יכולים להגיד שהם מכירים את ההכנסה השנתית של משק הבית בשכונה שלהם, מה שיעור הפשע, מהי שיעור האבטלה או מה היחסות שוכרים-בעלים?

אלה חלק מהנתונים הסטטיסטיים שיש להתחשב בהם כשמנתחים שכונה לשם השקעה, לא אם יש לה בתי קפה טובים או שכנים שמנופפים לך לשלום כשאתם הולכים ברחוב.

 

אני הולך להראות לכם באילו ערכי מפתח ודמוגרפיה אנו משתמשים בכדי לקבוע אם נכס ממוקם בשכונה ששווה להשקיע בה.

הערה, זה לא נועד להיות מדריך מקיף לכל מה שעליכם לחקור בשכונה, אלא כזה שמכסה את היסודות.

 

היסודות

טוב אז מה הם הנתונים הסטטיסטיים שאני מחפש לדעת בשביל לנתח שכונה ?

ראשית לפני ניתוח מעמיק אנו רוצים להכיר 3 נתונים בסיסיים,

1. הכנסה שנתית ממוצעת של משק בית

2. רמת פשע

3. דירוג בתי ספר

 

ואני אסביר,

הכנסה שנתית ממוצעת של משק בית היא תמיד הדבר הראשון שאנחנו מסתכלים עליו בשכונה.

רמת ההכנסה המינימלית שאנחנו מחפשים היא 40,000 $ לשנה מכיוון שמתחת לרמת ההכנסה הזו הדיירים שלכם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם עלייה בשכר דירה, לא משנה כמה ערך תוסיפו לנכס. בנוסף, אתם יכולים לצפות לשיעורי פשע גבוהים יותר, ליותר בעיות עם דיירים, לפינויים וכוו..

אם מסתכלים קודם על מדד זה, נוכל בדרך כלל לשלול נכס דיי מהר.

 

אם השכונה עוברת את מכשול ההכנסה, נבדוק בהמשך את שיעור הפשיעה.

פשע נראה כמדד ברור מאליו, אך שיעור פשע גבוה פירושו שאתם תתמודדו עם מאגר דיירים גרוע יותר בממוצע, וגם יהיה קשה יותר למצוא ניהול נכסים איכותי.

ופה אנחנו כבר נכנסים לעניין של הכוח של לדעת למצוא, להתנהל ולהיעזר בחברת ניהול טובה שזה סרטון שלם בפנים עצמו לא נכס לזה כרגע.

אז בחזרה לעניין רמת הפשע, תלוי מאוד מאיפה אתם מגיעים לנתונים שאתם מגיעים אליהם (נגע בעניין בסוף) כי אין דירוג רמת פשיעה מוסכם אז קשה לתת פה מספרים ספציפיים.

 

הערך הבסיסי האחרון בו אנו מסתכלים לפני שנצלול לעומק בניתוח הוא דירוגי בתי הספר.

זה חשוב במיוחד אם מדובר על נכס בעל יחידות שיש בהן שני חדרי שינה ומעלה, מכיוון שהורים שלא יכולים להרשות לעצמם לרכוש בית באזור של בית ספר טוב רוצים לשכור באזור זה, מה שהופך את היחידות בנכס למבוקשות ביותר.

כמו ברמת הפשע בדירוג בתי ספר אין דירוג מוסכם וזה תלוי מאיפה שואבים את הנתונים.

 

שלושת הערכים היסודיים שפירטתי לעיל הם פשוט דרך טובה לעשות בדיקה מהירה על השכונה, להשלים במהירות נכסים או שכונות שלא הגיוני להשקיע בהם. באופן כללי, כל אחד מהערכים האלה קשורים זה לזה. אם לשכונה יש הכנסה ממוצעת למשק בית נמוכה יחסית, אתה יכול לצפות שרמת פשע גבוהה ודירוג בתי ספר נמוך ילכו איתה, ולהיפך.

 

מין הסתם שלושת הנתונים הסטטיסטיים הללו הם לא הנתונים היחידים שצריך לבדוק, לכן אחרי ששלושת הנתונים הללו בדוקים ומתאימים לסוג ההשקעה שאתם מחפשים, עכשיו אפשר לצלול יותר לעומק לכיוון נתונים סטטיסטיים נוספים.

 

להלן הנתונים הנוספים שאנחנו מתחשבים בהם –

גיוון תעסוקתי – אתם לא רוצים מעסיק או תעשיה אחת ששולטים בשוק באופן מובהק. אם אותו מעסיק גדול עוזב אז מרבית עבודותיך עוזבות איתו ואם אותה תעשיה אחת צונחת מסיבה מסוימת השכונה/השוק צונחים איתה. הדוגמא הקלאסית ביותר לתרחיש זה היא העיר דיטרויט ב2007-2011.

ככול שהשוק והשכונה יהיו עם יותר גיוון תעסוקתי ככה רמת הסיכון שלכם יורדת.

ואם אתם מורידים את התפיסה הזאת למספרים, אתם לא רוצים מעסיק או תעשיה ששולטים ב20%+ מהתעסוקה בשוק.

 

יחס שוכרים-בעלים – אנו אוהבים שכונות בהן אחוז בעלות הבתים נמוך ביחס לאחוז השוכרים.

 

מגמת השכירות – אנחנו מחפשים שבשוק תהיה מגמה של עלייה בשכירות במהלך השנים. לא ירידה ולא עמידה.

 

שיעור אבטלה – שיעור האבטלה הרצוי הוא מתחת לשיעור הארצי, ובשכונה הספציפית שלא יהיה יותר מ2% מעל הממוצע של המטרו בו היא נמצאת.

 

מגמות פשע – זה נתון מעניין במיוחד כי כאשר ישנה שכונה שבקושי עומדת בסטנדרט שלך לפשע אבל מצד שני נמצאת במגמה של שיפור בחמש לעשר שנים האחרונות, יכול להיות שתתפסו לפני שהיא נהיית טרנד !

 

שכירות ממוצעת – מה הטווח של השכירויות בשכונה והאם הוא מתאים לסוג ההשקעה שלכם. אנחנו מחפשים 700$-1100$ בגלל שמתחת לשכירות הזאת לרוב אלו יהיו שכונות עם אוכלוסייה יותר בעייתית ומעל 1100$ לרוב יהיה קשה ליצור את התמורות שאנחנו בשפירא קפיטל מחפשים להשיג למשקיעים שלנו.

זהו, עד לכאן עם הנתונים.

 

בנוגע למקורות שמהן אתם יכולים לשאוב את המידע הזה, ישנם מקורות רבים באינטרנט למידע ובארצות הברית על אחת כמה וכמה. המקור הראשון והכי אמין שאני תמיד קודם פונה אליו הוא Census.gov  אבל לא תמצאו שם את כל מה שאתם רוצים, המקור השני שאני הכי אוהב לניתוח ספציפי של שכונות הוא neighborhoodscout.com ואם תחליטו לשלם כמה דולרים בחודש neighborhoodscout.com תחשוף אתכם לכל הנתונים שדיברתי עליהם פה בצורה מעולה ומיטבית!

 

מסקנות

 

הכוח והידע מצויים בנתונים ! תתחילו לחפש כמה שיותר נתונים ולקבל את ההחלטה הכי מושכלת ומונעת סיכונים שאפשר !

 

לכל שאלה מוזמנים לפנות דרך האתר.