אבל לפני שאני מרחיב על החוקים אני רוצה להסביר את ההנחת בסיס שעליה הם מושתתים.

ההיסטוריה מראה לנו שלטווח הארוך נדל”ן במיקום טוב תמיד יעלה.

הסבירות היא שהמגמה הזאת תמשיך עשרות ומאות שנים קדימה אלה אם כן משהו דרסטי מאוד יקרה כמו למשל מגפה שתהרוג מאות מיליוני אנשים או שמטאור ענק יפגע בכדור הארץ ויהפוך אותו לשממה שאגב במקרה כזה לא יהיה אפיק השקעה אחד שישרוד בין כה וכוו.

ואם כבר עשיתם אחד ועוד אחד הבנתם את המשמעות. בהנחה שהנכס שלנו במיקום טוב ולא באיזה מקום נידח , ככול שהיכולת שלנו לשמור על הנכס תחת בעלותנו גבוה יותר ככה הסבירות להפסיד כסף לטווח הארוך נמוכה יותר.

או במילים פשוטות – אם הנכס במיקום טוב ואנחנו משלמים את החשבונות הסיכוי להפסיד כסף הוא אפסי.

אז אחרי שהבנו את הנחת הבסיס בואו נדבר על החוקים שלי.

חוק מספר 1, לקנות במיקום טוב –

מי לא מכיר את האמירה המפורסמת location location location !

בחירת המדינה, השוק והמיקום בשוק הם מהאספקטים הכי משמעותיים בהשקעה !

ובגלל שיש כל כך הרבה להגיד על הנושא הזה אז אני פשוט אפשט לצורכי הבנה, אם נפשט את רכיב המיקום בהשקעות נדל”ן אז זה עובד בצורה הבאה-

שווקים חזקים תמיד חווים את העלייה הכי משמעותית כאשר השוק עולה, ותמיד מתאוששים הכי מהר אחרי שהשוק נופל.

מיקום לא טוב בהשקעות נדל”ן זה מתכון לאתגרים עתידיים בהשקעה והכי גרוע שהרבה פעמים אלו אתגרים שאין לכם המון פעולת שאתם יכולים לעשות בשביל להתמודד איתם.

כי אם השקעתם בשוק קטן בשום מקום והמעגל הגיעה לשלב המשבר יש הסתברות שהשוק לא התאושש עכשיו חמש, עשר ואולי עשרים שנה קדימה בזמן ששוק חזק תמיד יתאושש ולרוב יחסית מהר.

חוק מספר 2,  לקנות בשביל תזרים מזומנים.

קו החיים של כל עסק הוא תזרים מזומנים ונדל”ן הוא לא שונה.

פוטנציאל רווחים לא משנה כמה נוצץ וזוהר, הוא בסופו של החודש רבעון והדוח השנתי רק פוטנציאל.

ופוטנציאל לא משלם את החשבונות ! אתם יודעים מה כן משלם את החשבונות ? תזרים מזומנים !

כל עוד עסק מרוויח כסף כל שבוע וכל חודש באופן של תזרים, הוא יכול לשלם את התקורות ויכול להישאר פתוח ולא לפשוט את הרגל או במקרה של השקעות נדל”ן לאבד את הנכס לגורם המלווה אם לא משלמים את עלויות המימון או למדינה אם לא משלמים מיסים.

אז בשביל להוריד את הסיכוי להפסיד כסף, צריך לקנות בשביל תזרים מזומנים, כי זה תמיד יותר בטוח מבחינת מבנה עסקי מאשר לקנות לפוטנציאל רווחים עתידי.

אני אישית מחפש עסקאות שיש להן בעיקר תזרים אבל גם פוטנציאל רווחים עתידי !

חוק מספר 3 – מינוף מתון.

ככול ששולי הרווח של עסק גבוהים יותר ככה העסק יותר איתן פיננסית.

בואו נסביר –

בפשטות, שולי רווח הם הרווח של עסק כאחוז מההכנסות של העסק, כלומר עסק שיש לו הכנסות שנתיות של מיליון שקל ומרווים בסוף השנה 100 אלף שקל אז יש לו שולי רווח של 10%.

אם נשווה עסק שמכניס מיליון שקל שנתי ומרוויח 100 אלף שקל שנתי לעסק שמכניס 200 אלף שקל ומרוויח 100 אלף שקל, העסק השני יותר איתן בגלל שיש לו יותר מרווח להעלאת הוצאות או במילים אחרות לעשות טעויות.

ככול שאחוז המימון עולה, ובמימון אני מתכוון לכמה אחוז ממחיר הנכס שילמו דרך מימון ושיעבוד לגוף הממן, כך עולות עלויות המימון וגודל הסכום שאותו מחזירים לגוף הממן כל חודש.

ככול שעולות עלויות המימון וסכום ההחזר החודשי, ככה עולות ההוצאות שלנו ויורד שולי הרווח בעסק שלמעשה גורם להשקעה שהיא העסק במקרה הזה להיות פחות אתנית פיננסית.

בקיצור – ככול שאחוז המינוף יותר גבוה ככה שולי הרווח יותר נמוכים וההשקעה נהיה יותר מסוכנת.

חוק מספר 4 – רזרבות של מזומנים.

כמשקיעים אחראיים אנחנו מניחים שאנחנו נתקל במשהו בלתי צפוי במהלך ההשקעה, ראו ערך משבר הקורונה.

ובדיוק בגלל מקרים כאלה, אנחנו מכניסים בתוך הניתוח שלנו עלויות של רזרבות מזומנים שיאפשרו לנו להשאיר את הראש מעל המים במקרי חירום. וככול שיהיה לכם יותר רזרבות של מזומנים ליום גשום ככה ההשקעה שלכם תהיה יותר יציבה ועמידה.

לפעמים אפילו סכום קטן כמו 100 אלף דולר של רזרבות מזומנים אקסטרה לנכס שעולה 15 מיליון דולר יכולים להיות ההבדל בין להפסיד את הנכס לגורם המלווה לבין לעבור ממהמורה בדרך להשקעה מוצלחת !

אז לסיכום לא לשכוח,

מיקום טוב, תזרים מזומנים, מימון מתון, ורזרבות של מזומנים הם החוקים שלי שצריך לפעול לפיהם בשביל לשמור על הנכס והכסף שלכם בהשקעות נדל״ן!

לכל שאלה מוזמנים לפנות דרך האתר.

שמרו על הכסף שלכם אל תשקיעו במה שאתם לא מבינים !