רכיב הסיכון
ואסטרטגיות השקעה בMultifamily-
הרבה אנשים שנמצאים בדרכם בעולם של
השקעות נדל”ן לא מודעים למונח שנקרא – רכיב הסיכון בעסקה.
אחד הדברים הכי בסיסיים בהשקעות
נדל”ן הוא להבין את האסטרטגיה שאתם משקיעים בה ויותר נכון מה רכיב הסיכון
באסטרטגיה הזאת !
לדוגמא אם משהו מציג לכם השקעה שצפויה
לייצר 20% תשואה שנתית ולעומתה השקעה אחרת שצפויה לייצר 15%, האינסטינקט הראשוני
הו לבחור את ה-20%.
אבל אם אוסיף ואספר לכם שבהזדמנות
הראשונה שמייצרת 20% אנחנו קונים קרקע בונים ומוכרים ובהזדמנות השנייה אנחנו קונים
נכסים עם דייר בפנים שמשלם שכירות מהחודש הראשון ורק צריך להחזיק את הנכס במצבו
הנוכחי, הסיטואציה שונה עכשיו, כי מהלך של בנייה הוא מהלך עם רכיב סיכון גבוה
וקניית נכס קיים עם דייר שמאכלס את הנכס הוא מהלך עם רכיב סיכון נמוך משמעותית.
הנקודה היא שככול שההשקעה צפויה לייצר
תמורות גבוהות יותר ככה רכיב הסיכון בעסקה גבוה יותר ולהפך.
זה עקרון בסיסי שחייבים להבין אותו ואגב
הוא נכון לגבי כל סוג השקעה.
למשל כמו שBitcoin- על באלפי אחוזים הוא היה יכול ליפול באותה מידה!
אז לאחר שדיברנו על רכיב הסיכון בעסקה
בואו נדבר על האסטרטגיות המרכזיות שדרכן משקיעים ב- Multifamily–
ניתן לחלק אותן לארבע –
1. Core
2. Core +
3. Value Add
4. Distress
Core או בשם היותר מוכר שלו “Cashflow play” בגלל שקונים אותו אין מה לשפר בנכס ומסתמכים רק על התזרים שהוא מייצר.
אז Core זה נכס חדש לגמרי או לחילופין בן כמה שנים, הרבה פעמים נכנה נכס כזה בכינוי Turn Kay כי פשוט קונים אותו ואין באמת שום עבודה נדרשת.
Core זה אסטרטגיית השקעה מאוד בטוחה והתמורות שלה לרוב יהיו בהתאם, נמוכות יותר באופן יחסי.
Core + הוא נכס בן 10-15 שנים (לא חוק מוגדר), עדיין יחסית חדש, תשתיות של הבניינים יחסית מעודכנות ואולי יש דברים קטנים שאפשר לשפר כמו נראות חיצונית ואולי שיפורים קלים בתוך היחידות.
Core + קצת פחות בטוחה מ Core-אבל לא בהרבה וכמובן שהתמורות עליה יהיו בהתאם, לא משמעותית יותר אטרקטיביות מ- .Core
Value Add – נכס יותר ישן, נראים לרוב פחות טוב כלומר פחות מושכים את העיין מה- Core ו-Core +. לרוב נצטרך לעשות שיפוצים, אולי התפוסה בנכס תהיה נמוכה יחסית, אולי יהיה צורך לנהל יותר טוב את הנכס ואפילו אולי תיקונים של תשתיות.
כלומר נצטרך לעשות כל מיני פעולות בשביל להביא את הנכס למצב המיטבי שלו ולהוציא מימנו את ההכנסה המקסימאלית שהוא יכול לייצר.
ב Value Add לאומת Core או Core + בגלל שיש רכיב של סיכון גבוה יותר כי אתם צריכים לשפר את הנכס, אז התמורות גבוהות יותר ובהתאם.
Distress/Opportunistic – זאת אסטרטגיית ההשקעה הכי מסוכנת ובהתאם עם התמורות הכי גבוהות בהשקעות Multifamily.
באסטרטגיית השקעה Distress”” המשקיע קונה נכס שהוא לרוב יהיה עם אחוזי תפוסה נמוכים מאוד, הרבה פעמים נצטרך לעשות שיפוצים כבדים מאוד בנכס, מתשתיות ליחידות עצמם ולטיפוח כללי של הסביבה החיצונית בנכס.
האסטרטגיה הזאת היא כוללת רכיב סיכון מאוד מאוד גדול ושוב מין הסתם התמורות מהפרויקט צריכות להיות בהתאם !
לכל שאלה מוזמנים לפנות אלינו דרך האתר !