1. תזרים מזומנים חיובי–

אבן הפינה של כל עסק הוא תזרים המזומנים ונדל”ן הוא לא שונה ! פוטנציאל רווחים עתידיים זה מעולה אבל זה לא  משלם את החשבונות של היומיום.

אם אתם רוצים לשמור על העסק שלכם או במקרה שלנו על השקעת הנדל”ן שלכם אתם צריכים לשלם את החשבונות של היומיום.

2. הבנק מעוניין מאוד לממן אותה –

לרוב שקונים עסקת נדל״ן יש גוף ממן ולרוב הגוף הזה הוא בנק.

אם אתם משתמשים בבנק לשם מימון העסקה שלכם אז הבנק הולך לבדוק בעצמו האם העסקה הזאת היא עסקה שהוא מעוניין לממן או יותר נכון כמה הוא מעוניין לממן אותה.

הבנק תמיד יערוך בדיקות מקיפות ויחסית מחמירות על כל עסקה שהוא יממן מה שאומר שאם הבנק מאוד מעוניין לממן עסקה, יש סבירות יותר גבוה שזאת עסקה טובה!

תשתמשו במשאבים של הבנק, תנו להם לבדוק בשבילכם אם עסקה טובה או לא!

3. חברת הניהול רוצה מאוד לנהל את העסקה ואתם יכולים לשלם להם בצורה נאה-

חברת ניהול לרוב תהיה מקומית ותכיר את השכונות של השווקים שבהם היא עובדת ואגב אם היא לא אז גם זה צריך לעלות אצלכם דגל אדום אבל זה מאמר אחר.

נחזור לעניין, אם חברת הניהול מעוניינת מאוד  לנהל את הנכס זה אומר שהוא במקום טוב ושזאת עסקה שחברת הניהול תאהב לנהל וזה ישירות בא לטובתכם.

אם חברת הניהול 50% מעוניינת או לא מעוניינת בכלל לנהל את העסקה, זה דגל אדום ואתם צריכים לשאול למה.

אם אתם לא מצליחים למצוא חברת ניהול שמעוניינת לנהל לכם את הנכס אז זה דגל אדום ענק שצריכה להיות סיבה מאוד טובה בשביל להתעלם מימנו.

בנוסף אם אתם לא יכולים לשלם סכום נאה לחברת הניהול בשביל לנהל את הנכס שלכם, היא פשוט לא תיקח אתכם כל כך ברצינות, או שאפילו תגנוב מימכם כסף וכן מקרים כאלה קורים.

אני רוצה שתפעילו שנייה הגיון ותחשבו על הסיטואציה מהעיניים של המנהל, תחשבו שאתם עובדים קשה ועושים עבודה לא “זוהרת” במיוחד ועוד לא באמת משלמים לכם סכום גדול במיוחד.

עם הזמן דרך הפעולה שלכם תשקף את ההרגשה שלכם כמו כל דבר בחיים.

4. יש לך הרבה קונים שמעוניינים לקנות את העסקה.

 על עסקה טובה אלה אם כן היא נסגרת Off Market תמיד יהיו הרבה מתחרים. אם יש הרבה קונים לעסקה זה מעולה ואם אין הרבה קונים זה צריך לעלות אצלכם שאלות, למה אנשים לא מעוניינים לקנות אותה.

עוד אספקט שיש להתחשב בו זאת אסטרטגיית היציאה בעסקה, כלומר אם אתם קונים עסקה ועוד 5 שנים מהיום אתם מתכננים למכור, אתם צריכים לשאול את עצמכם מי הולך לקנות את העסקה הזאת מימני ואם יש הרבה קונים לעסקה היום כנראה שיהיו לה הרבה קונים בעוד 5 שנים.

5. גידול במקומות העבודה בשוק יציב וגדל.

נדל”ן מאז ותמיד הושפע מעקרונות מאוד בסיסי של היצע וביקוש. אחד הגורמים הכי משמעותיים בשוק הוא גידול במקומות עבודות שקיימות בו.

ככול שיש יותר מקומות עבודה ככה הכלכלה בשוק מתחזקת, יותר אנשים מהגרים לשוק בעקבות העבודה כלומר גידול באוכלוסייה, יותר אנשים מרוויחים יותר כסף, מה שגורם ליותר אנשים להוציא יותר כסף, כלומר יש יותר ביקוש מה שגורם ליותר עסקים להרוויח יותר כסף ולהעלאת מחירים.

שורה תחתונה ככול שיהיה יותר גידול במקומות עבודה ככה השוק יתחזק והמחירים יעלו, בדיוק מה שאתם צריכים שיקרה איפה שאתם משקיעים.

אם אתם רוצים להשקיע במקום בלי גידול במקומות עבודה צריכה להיות סיבה מאוד טובה לזה.

6. הכנסה של דיירים באזור היא מינימום כפול 3 מהשכירות.

בואו נודה בזה, רוב האוכלוסייה חיה ממשכורת למשכורת מחודש לחודש, המשמעות של זה היא שככול שהעלות השכירות בנכס יותר נמוכה ביחס לגובה ההכנסה של הדייר ככה הסבירות שהוא יעמוד בתשלומים ויעשה פחות בעיות יותר גבוהה.

אז ככל אצבע אם הכנסה שנתית ממוצעת של משק בית בשוק היא מינימום כפול 3 מעלות השכירות השנתית אתם בטווח בריא.

7. מיקום, אם כל הגורמים אוהבים את המיקום, אז זאת עסקה טובה.

מיקום כידוע לכולם הוא אחד האספקטים הכי חשובים בעולם הנדל”ן והסיבה לכך היא שזה הגורם הכי משמעותי שאין שליטה עליו בהשקעות נדל”ן.

אם אתם לא חושבים שזה העסקה במיקום טוב או שאחד הגורמים – בעיקר חברת הניהול, הגורם המלווה וחברת הביטוח לא אוהבים את המיקום, זה דגל אדום וצריך לתת תשובה מאוד טובה למה צריך לעשות את העסקה בכל זאת.

אלה היו שבעת הסימנים וחשוב לי להזכיר שיותר מזה שהם מצביעים על עסקה טובה, אם אחד מהם לא קיים הם מצביעים על הטלת ספקות ושאלת שאלות.

תזכרו את זה, תמיד להטיל ספק, סביר להניח וברוב המקרים יש משהו שאתם לא יודעים ואתם רוצים לגלות אותו בשביל להגיע להצלחה או יותר נכון להימנע מכשלון !

לכל שאלה מוזמנים לפנות אלינו דרך האתר!