במילים פשוטות בהשקעות נדל”ן כאשר מזכירים מימון מחדש, מדובר על לקחת משכנתא חדשה על הנכס במקום המשכנתא הקיימת ולעתים קרובות הסיבה העיקרית לכך היא או שהריבית במשק יורדת משמעותית וכך יהיה ניתן לחסוך עלויות ריבית, או שערך הנכס עלה ואפשר לקבל כנגדו יותר חוב!

אז איך חוסכים מיסוי בעזרת מימון מחדש?

ברגע שערך של נכס עולה ומשקיעים רוצים לקצור רווחים מעליית הערך הם יכולים לעשות שני דברים, אחד למכור או שתיים לממן מחדש, אם המשקיע ימכור את הנכס הוא ישלם מס רווחי הון (מס שבח), אם המשקיע יממן את הנכס מחדש לפי הערך החדש והגבוה יותר, הוא יוכל כמו במכירה להוציא את ההון עצמי שלו מההשקעה ואפילו לקצור רווחים אבל בשונה ממכירה, מימון מחדש הוא אינו אירוע מס. לכן מימון מחדש מאפשר למשקיעי נדלן להרוויח רווחים אבל מצד שני לא לשלם מס על רווחים אלה! באופן חוקי כמובן.

2. לקנות נכסים תחת חברה – לא נכנס להסברים עמוקים, שורה תחתונה, חברה תמיד משלמת מס על רווחים ולא על הכנסות. לכן יהיה יותר קל למחוק הוצאות מוכרות מההשקעה שלכם כאשר הנדלן הוא בבעלות חברה מאשר כשהוא בבעלות פרטי. המשמעות של יותר הוצאות מוכרות היא פחות רווחים מוכרים ובכך פחות מיסים.

3. פחת – הוא כלי תכנון מס אסטרטגי נפוץ המאפשר לחברות ויחידים שבנו, רכשו, הרחיבו או שיפצו כל סוג של נדל”ן להגדיל את תזרים המזומנים על ידי האצת ניכויי פחת ודחיית מס הכנסה פדרלי ומדינה.

או במילים פשוטות, ככול עובר הזמן הערך המצב של נדלן וכל האספקטים שלו מתדרדר, כלומר הגג, המערכות, היסודות החלונות וכו.. יש הרבה רואי חשבון שיודעים לשקף את ההתדרדרות הזאת בדוח השנתי ועל בסיסה לטעון שהעלויות תחזוק של הנכס עולות או שהערך של הנכס יורד. ועל בסיס כך ניתן לשלם פחות מיסים.

כן חשוב לי לציין שבשביל לדעת לעשות את זה כמו שצריך יש להתייעץ אם רואה חשבון מוסמך ולהתאים את האסטרטגיה הזאת לסיטואציה הספציפית שלכם.