Cap Rate הוא לא מדד לכדאיות!

הרבה אנשים משתמשים ב- Cap Rate באופן שגוי מסיבה זאת,החלטנו לכתוב על זה מאמר.

Cap Rate או בשמו המלא Capitalization Rate או בעברית שיעור היוון, הוא אחד המונחים הכי שכיחים ובסיסים בעולם של הנדל”ן המניב.

Cap Rate הוא למעשה האחוז שאנחנו מקבלים כשאנחנו מחלקים את הNOI שלנו במחיר הרכישה.

למי בינינו שלא יודע מה זה NOI, ‏NOI או Net Operating Income זה בעצם ההכנסות השנתיות של נכס פחות הוצאות התפעול לפני מיסים ועלויות מימון.

בחזרה ל- Cap Rate, ‏NOI חלקי מחיר רכישה,

לדוגמה – קנינו נכס ב-1,000,000$, הוא מרוויח בשנה נקי לפני עלויות מימון ומיסים 60,000$

אז 60,000/1,000,000 וקיבלנו Cap Rate של 6%.

עכשיו שאנחנו יודעים מה זה Cap Rate בואו נדבר על מה המטרה שלו.

במולטי פאמילי   Cap Rateהוא מדד שעוזר לקבוע את שווי הנכס.

דוגמה –

יש לנו נכס שהNOI שלו הוא 60,000$, השוק והמיקום שהנכס נמצא בוא הוא אזור של 6% Cap Rate, נעשה חישוב 60,000 חלקי 6% וקיבלנו שהמחיר של הנכס הוא – 1,000,000$

ככה משתמשים ב- Cap Rate.

אז איך אנשים משתמשים Cap Rate באופן שגוי לדעתנו ?

מה שקורה זה שהרבה אנשים בוחנים כדאיות של עסקאות לפי ה-Cap Rate שלהם וזה שגוי לחלוטין !

ואנו עומדים לתת לכם 4 סיבות למה Cap Rate הוא לא מדד לבחינת עסקה ואיזה מדד כן.

הטענות שלנו –

1. Cap Rate לא מתחשב בעלויות שיפוץ.

לפעמים ואף לעיתים קרובות מאוד כשרוכשים נכס ורוצים להביא אותו למצב המיטבי שלו, הצעד הזה ידרוש שיפוץ.

לדוגמא אם נקנה נכס ב Cap Rate של 6% ונעשה בו אפילו שיפוצים מינוריים ולא מהלך של שיפוץ מאסיבי כולל,

ה Cap Rate יכול לרדת במצב כזה משמעותית ל- 5%, 4% וכו’.

2. ‏Cap Rate לא מתחשב בעלייה בשכירות העתידית בנכס וזה יכול להטעות.

נקח לדוגמא 2 נכסים אחד בקליבלנד ואחד בדאלאס.

הנכס בקליבלנד עומד על 8% Cap Rate והנכס בדאלאס עומד על 5% Cap Rate.

על פניו לפי Cap Rate עדיף לרכוש את הנכס בקליבלנד.

מה שלא נלקח בחשבון הוא שהעליה בשכירות והפוטנציאל של העלייה בשכירות הוא משמעותית יותר גבוה בדאלאס מאשר בקליבלנד.

עלייה בשכירות בסופו של דבר תוביל לעליה בNOI- שתוביל לעלייה בערך הנכס.

אז לא רק שיש הסתברות לעליה בתשואה שלנו עם השנים יש גם הסתברות יותר גבוה שבעת המכירה של הנכס, הרווחים יהיו משמעותיים יותר.

3. Cap Rate לא מחשב בתוכו את עליות המימון של עסקה.

לרוב כלל בעסקאות נדל”ן יהיה רכיב של מימון, ברגע שנכנס רכיב המימון לעסקה התמורות שצופה ה-Cap Rate למעשה לא רלוונטיות.

בשורה התחתונה – מצב כזה יכול להגיע ל- C.O.C שלילי גם שה- Cap Rate חיוב (כאשר עלויות המימון עולות על הכנסות הנכס) בעיקר בסביבה עם ריביות גבוהות

4.Cap Rate  לא מתחשב במיצוי הכנסות פוטנציאליות.

בואו נאמר שאנחנו בוחנים עסקה של 3% Cap Rate על פניו עסקה שלא תיצור הגיון…

אז מה יקרה אם אני נגיד לכם שהנכס במיקום טוב בשוק, מאוכלס ב55% ועם שכירות ממוצעת של 25% מתחת למחיר השוק ואם תאכלסו את שאר הבניין ותעלו את השכירות למחיר השוק אתם תגלו שה- Cap Rate יכול לעלות ל- 7.5% בתוך חודשים ספורים.

אולי עכשיו דעתכם השתנתה ?

אז עכשיו שהבנו ש Cap Rate-לא מחיל ומראה את התמונה השלמה ואי אפשר להסתמך עליו בשביל לבחון כדאיות של עסקה באמת,

נשאלת השאלה במה כן נכון להשתמש בשביל למדוד השקעה ?

והתשובה היא IRR (תשואה פנימית).

אם אתם לא יודעים מה זה IRR אתם מוזמנים לחפש באתר את המאמר שכתבנו בנושא.

 לשאלות ופרטים נוספים על הכתבה מוזמנים לפנות לצוות האתר.