קווים מנחים לניתוח שוק נדל”ן
בין אם אתה מעוניינים להשקיע בשוק מסוים או לבחון שוק שבוא מוצגת בפניכם השקעה, אליכם לעשות בדיקות ולחקור האם השוק הזה הוא שוק שהייתם רוצים/מוצאים לנכון להשקיע בו.
במאמר הזה נדבר על קווים מנחים לבחירת/בדיקת שוק להשקעה.
ההשקפה שלנו בשפירא קפיטל היא שבעת בחינת שוק ההסתכלות חייבת להיות רחבה. וברחבה הכוונה להסתכלות גלובלית.
באיזה מדינה ובאיזה עיר או מטרופולין במדינה הנבחרת.
ואלה הקווים המנחים שלנו לבחירת/בחינת שוק –
ברמת המדינה
חשיפה לנתונים – האם הנתונים הסטטיסטים של המדינה חשופים באינטרנט או נגישים דרך מרכזי מידע מסוימים ?
רגולציה – מה היא החקיקה ובעיקר מה המיסים המוטלים באותה מדינה בהקשר של עסקים ובהקשר של אחזקת נדל”ן, בדגש על המבנה העסקי הספציפי שדרכו אתם הולכים להשקיע (בעלות ישירה, חברה, אחוזים בחברה, קרן וכוו..).
יכולת תקשור – אם תחליטו להשקיע בצרפת או איטליה למשל, אפשר להגיד שההנחה שאחוז גבוה מהאנשים שתיצרו איתם עמם קשר לא ידעו לתקשר טוב היא הנחה סברי למדי. חוסר תקשורת יקשה וצריך לקחת אותו בחשיבות.
יציבות פיננסית – נדל”ן הולך במעגלי שוק לא נפרט על כך פה (כתבה בנושא) כשאנחנו מנתחים מדינה צריך לדעת מה קרה שם במשבר האחרון ,איך מחירי הדיור הושפעו ואיך הם התאוששו, אם בכלל ? כך תדעו מה צופה לכם העתיד ההשקעה בצורה יותר מושכלת.
אחרי שבחנתם את המדינה ואתם מרוצים מהנתונים, עליכם לבחון את העיר שלרוב תהיה מטרופולין.
גם את עיר הספציפית היינו ממליצים לנתך בסעיפים של רמת המדינה ואז מתחילים להתמקד בנתונים יותר ספציפיים שהם –
אם אתם מוצאים שוק שעומד בכל הקריטריונים האלה (ואין הרבה כאלה) מצבכם טוב !
התייחסויות –
*עליה באוכלוסיה זה נתון שלטווח הארוך תמיד יצביע על עלייה במחירים, בגלל עליה בביקוש – כלכלה 101.
*עליה בהכנסה ממוצעת מאפשר לאנשים מבחינה כלכלית לשלם יותר על השכירות שלהם ולרוב אנשים יתאימו את רמת החיים שלהם לגובה השכר שהם מרוויחים.
*עליה במחיר הדיור – אין צורך להסביר את ההשלכות לדעתי.
*עליה בתעסוקה בתווך הקצר (12 חודשים) היא נתון חשוב מאוד. כאשר יש עליה בתעסוקה קורים שני דברים,
1 – יש פחות אנשים בלי עבודה לכן יותר אנשים שיכולים לשלם שכירות ולכן יש לכם יותר לקוחות בתור עסק שמוכר דיור.
2 – אנשים חדשים שעוברים לחיות במקומות אחרים בעקבות העבודה שלהם הולכים להיכנס לשוק ולהגדיל את הביקוש לדיור.
*שוק עם רמת פשע גבוהה זה לא שוק שהיינו ממליצים למתמקד ב אף פעם, אנשים לא אוהבים לעבור למקומות שידוע שיש בהם הרבה פשע. מנגד חינוך טוב זה משהו שהרבה אנשים מחפשים ולרוב חינוך טוב ופשע לא יהיו באותו מקום, אז להתמקד שאחד מהם מונע את השני במידה מסוימת (שני ציפורים במכה אחת).
אלה היו חלק מהקווים המנחים שלי לבחירת אזור מיקוד ואני מדגיש קווים מנחים לא חוקי ברזל !
כל שוק בפני עצמו ותמיד ישנם דברים שיש להתחשב בהם והגיון שיש להשתמש בו והרבה מימנו !
אני רוצה לציין ולהגיד שבנדל”ן בכל מקום ישנה הזדמנות !
אבל כשאתם מנתחים אזור מיקוד מראש ומחפשים הזדמנות במקום עם נתוני התחלה טובים אז אפשר להשוות את הסיטואציה למטוס שטס עם רוח גבית חזקה וכך ימקסם את מהירותו ! או מטוס שטס נגד הרוח ויצטרך לשרוף הרבה דלק בשביל לעמוד ביעדים שלו.
בנימה אישית
אני חושב שלעשות דברים מתוך מחשבה והבנה זאת הדרך הכי יעילה להגעה לכל מטרה בחיים, אז למה במישור הכלכלי בחיים שלנו כל כך הרבה אנשים לא מתנהלים מתוך מחשבה קדימה ?
מוזמנים לפנות אלינו עם כל שאלה דרך האתר.