כמו ערכה של תשואה, גם ערכה של תשואה פנימית משמש לבחינת והשוואת כדאיות של השקעה.

אבל מה ההבדל בין השתיים ?

תשואה היא כמות הכסף שההשקעה מרוויחה בשנה כאחוז של כמות הכסף שהושקע,

כלומר אם השקעתם 100$ ובשנה ההשקעה הניבה 10$ המשמעות היא התשואה של 10%.

אבל מה קורה שאנחנו קונים נכס ובשנה הראשונה צפויים להרוויח 7%, שנה אחרי 8% ושנה אחרי 9% ,בקיצור התשואות הצפויות משתנות כל שנה.

ואם זה לא מספיק אז אחרי 7 שנים צפויים לממש את הנכס, להחזיר ולהכפיל את ההון המושקע, כלומר לקבל 200% תשואה בשנה השביעית להשקעה.

איך נעמוד את התשואה הכוללת של ההשקעה שלנו עכשיו ?

הרי אם לא נדע להעריך תשואה של השקעה כזאת לא נדע להשוות בין אלטרנטיבות אחרות.

העיקרון הבריא אומר לקחת את כל הרווחים מההשקעה ולחלק אותם למספר השנים הכולל, ובכך לקבל את התשואה הממוצעת בפרויקט.

כלומר לדוגמא עם השקענו 100$ ואחרי 7 שנים מימשנו את הנכס ועם על התשואות והמכירה נשארנו עם 300$ בסך הכול, אז הרווחים שלנו מההשקעה הם 300$-100$ (100$ של ההשקעה הראשונית) ונשארנו עם 200$ רווחים שהם למעשה 200% תשואה.

אם נחלק ב-7 שנים זה יוצא שעשינו בממוצע 28.5% תשואה בשנה.

התפיסה הזאת שגויה לחלוטין !

אין אפשר ליחס ל- 200% תשואה בעוד 7 שנים את אותו ערך של 200% תשואה בשנה הראשונה או השלישית וכו…

הזמן הוא פקטור !

פה נכנס המושג ערך נוכחי נקי.

ערך נוכחי נקי או NPV או Net Present Value בהקשר של השקעות נדל”ן למעשה מהוון את סך הזרמים העתידיים (מפרש אותם לערכם בהווה).

הבסיס להבנת המונח הוא ההבנה שהערך הנוכחי של 200$ בעוד שנה לא שווה לערך הנוכחי של 200$ בעוד 4 שנים ולא שווה לערך הנוכחי של 200$ בעוד 7 שנים וכו..

מין הסתם ש-200$ כיום שווים יותר מ-200$ עוד 5 שנים.

למה ?

*כי ככול שהזמן עובר יש יותר אי וודאות לגבי הנחות שהנחנו היום.

*כי ככול שהזמן עובר ערכו של הכסף עובר תהליך של אינפלציה.

* כי אם הייתם מקבלים 200 שקל מההשקעה היום ולא עוד 7 שנים, הייתם יכולים להשקיע אותם ולהרוויח גם עליהם תשואה מסוימת שאותה ניתן לפרש כהפסד כי הכסף הזה עדיין לא הגיע לידכם ועדיין לא השקעתם אותו.

הזמן מבטא סיכון – הזמן הוא פקטור

אז לפי נוסחתNPV  ועל פי הנחות לתזרימים עתידיים ניתן לחשב היום את ערכו של תזרים בעוד שנה, בעוד שנתיים, בעוד שלוש וכו..

(המשוואה גם מחשיבה את רמת סיכון ההשקעה אבל לא נפרט בכתבה זאת על משוואת NPV)

אם נחבר את כל הערכים הנוכחיים של כל התזרימים של השקעה מסוימת, נקבל את הערך נוכחי נקי של סך התזרימים העתידיים של השקעה מסוימת.