מה זה תשואה פנימית (IRR) וערך נוכחי נקי (NPV)?

 

תשואה פנימית וערך נוכחי נקי הם מדדים חשובים ביותר שהרבה משקיעים אפילו לא מוכרים איתם !

 

הרבה משקיעים חדשים וגם משקיעים מנוסים יותר, בוחנים את כדאיותה של השקעה בעיקר לפי מדד אחד – גובה התשואה.

תשואה היא אכן אבן פינה בעולם ההשקעות אבל האם הדבר הנכון ביותר הוא לחשב כדאיות של השקעה רק לפיה ?

 

התשובה היא – לרוב לא.

אז איך בכל זאת היינו ממליצים להשוות בין אלטרנטיבות השקעה ?

 

איי פעם נתקלתם במונח  IRRאו תשואה פנימית ?

איי פעם נתקלתם במונח  NPVאו ערך נוכחי נקי ?

במאמר זה נדבר על שני המונחים הללו, למה מונחים אלה חשובים ולמה לחלקינו לא כיף לציין אותם בעת הצעת השקעה.

כמו ערכה של תשואה, גם ערכה של תשואה פנימית משמש לבחינת והשוואת כדאיות של השקעה.

אבל מה ההבדל בין השתיים ?

תשואה היא כמות הכסף שההשקעה מרוויחה בשנה כאחוז של כמות הכסף שהושקע,

כלומר אם השקעתם 100$ ובשנה ההשקעה הניבה 10$ המשמעות היא התשואה של 10%.

אבל מה קורה שאנחנו קונים נכס ובשנה הראשונה צפויים להרוויח 7%, שנה אחרי 8% ושנה אחרי 9% ,בקיצור התשואות הצפויות משתנות כל שנה.

ואם זה לא מספיק אז אחרי 7 שנים צפויים לממש את הנכס, להחזיר ולהכפיל את ההון המושקע, כלומר לקבל 200% תשואה בשנה השביעית להשקעה.

איך נעמוד את התשואה הכוללת של ההשקעה שלנו עכשיו ?

הרי אם לא נדע להעריך תשואה של השקעה כזאת לא נדע להשוות בין אלטרנטיבות אחרות.

 

העיקרון הבריא אומר לקחת את כל הרווחים מההשקעה ולחלק אותם למספר השנים הכולל, ובכך לקבל את התשואה הממוצעת בפרויקט.

כלומר לדוגמא עם השקענו 100$ ואחרי 7 שנים מימשנו את הנכס ועם על התשואות והמכירה נשארנו עם 300$ בסך הכול, אז הרווחים שלנו מההשקעה הם 300$-100$ (100$ של ההשקעה הראשונית) ונשארנו עם 200$ רווחים שהם למעשה 200% תשואה.

אם נחלק ב-7 שנים זה יוצא שעשינו בממוצע 28.5% תשואה בשנה.

 

התפיסה הזאת שגויה לחלוטין !

 

אין אפשר ליחס ל- 200% תשואה בעוד 7 שנים את אותו ערך של 200% תשואה בשנה הראשונה או השלישית וכו…

הזמן הוא פקטור !

פה נכנס המושג ערך נוכחי נקי.

ערך נוכחי נקי או NPV או Net Present Value בהקשר של השקעות נדל”ן למעשה מהוון את סך הזרמים העתידיים (מפרש אותם לערכם בהווה).

הבסיס להבנת המונח הוא ההבנה שהערך הנוכחי של 200$ בעוד שנה לא שווה לערך הנוכחי של 200$ בעוד 4 שנים ולא שווה לערך הנוכחי של 200$ בעוד 7 שנים וכו..

מין הסתם ש-200$ כיום שווים יותר מ-200$ עוד 5 שנים.

למה ?

*כי ככול שהזמן עובר יש יותר אי וודאות לגבי הנחות שהנחנו היום.

*כי ככול שהזמן עובר ערכו של הכסף עובר תהליך של אינפלציה.

* כי אם הייתם מקבלים 200 שקל מההשקעה היום ולא עוד 7 שנים, הייתם יכולים להשקיע אותם ולהרוויח גם עליהם תשואה מסוימת שאותה ניתן לפרש כהפסד כי הכסף הזה עדיין לא הגיע לידכם ועדיין לא השקעתם אותו.

הזמן מבטא סיכון – הזמן הוא פקטור

אז לפי נוסחתNPV  ועל פי הנחות לתזרימים עתידיים ניתן לחשב היום את ערכו של תזרים בעוד שנה, בעוד שנתיים, בעוד שלוש וכו..

(המשוואה גם מחשיבה את רמת סיכון ההשקעה אבל לא נפרט בכתבה זאת על משוואת NPV)

אם נחבר את כל הערכים הנוכחיים של כל התזרימים של השקעה מסוימת, נקבל את הערך נוכחי נקי של סך התזרימים העתידיים של השקעה מסוימת.

לדוגמא – נניח שאנו בוחנים השקעה, בהשקעה הזאת לפי ההנחות והחישובים שלנו (בהנחה שהם נכונים), בשנה הראשונה אנו צפויים להרוויח סכום מסוים, שנה לאחר מכן אנו צפויים להרוויח סכום מסוים וכך הלאה,

אם נחבר את כל הערכים הנוכחים הנקיים של כל תזרים שנתי צפוי עד מימוש הנכס, נקבל את הערך הנוכחי נקי של סך תמורות ההשקעה.

כשנחלק את ערך נוכחי נקי של סך תמורות ההשקעה בכמות ההשקעה, נוכל לקבל את התשואה הפנימית הכוללת של פרויקט.

ואם נחלק במספר השנים נוכל לקבל את התשואה הפנימית הממוצעת בפרויקט או IRR הצפוי של הפרויקט.

 

נחזור לדוגמא שלנו, כלומר אם השקענו 100$ואחרי 7 שנים בסה”כ נשארנו עם 300$ אז הרווחים הם 200$ ואז לפי מועדי קבלת התזרימים וגובה התזרימים נחשב את הערך הנוכחי הנקי של התמורות בפרויקט ונבין שבמקרה הזה הערך נוכחי נקי הוא 155$ ולא 200$.

155$ (ערך נוכחי נקי) חלקי 100$ (ההון המושקע) חלקי 7 (מספר השנים) וקיבלנו – 22.1% IRR

22.1% תשואה פנימית של פרויקט.

 

אם קראתם והבנתם את המשמעות של המונח תשואה פנימית, אני מאמין שכבר עשיתם אחד ועוד אחד ואתם מבינים למה לחלקינו נוח לא לדבר על התשואה פנימית.

לדוגמא – השקעה שכל תמורותיה מתקבלות בעת מימוש, למשל פרויקט בינוי,

פרויקט של בנית בניין ואז ומכירתו יכול להיות במבנה עסקי שבו הוא חסר תזרים.

כל ההכנסות מתקבלות לאחר הבנייה והמכירה מה המביא את אורך חיי הפרויקט ל- 4 שנים במקרה הספציפי הזה.

מין הסתם שיותר נוח להציג את התשואה של פרויקט כזה למשקיעים באופן של סך התמורות חלקי 4 או כמה הוא מכפל ההון בפרויקט כי מדדים אלה לא מתחשבים בערך הזמן כמו התשואה הפנימית.

 

 לסיכום-

זמן באמת שווה כסף בהשקעות.

תשואה פנימית (IRR) וערך נוכחי נקי (NPV) אלו שני מונחים חשובים שיש להכיר בתור משקיע/ה

אבל יותר חשוב מלהכיר את המונחים הללו, חשוב להבין את הבסיס העקרוני שעליו עם מושתתים.

 

 אם משהו לא היה מובן במאמר, מוזמנים לפנות לצוות שלנו דרך האתר.