מעגלי שוק נדל”ן
נתקלתם איי פעם באחד המונחים – מעגל שוק, השלב בשוק, משבר, מיתון ?
לא יודעים על מה מדובר ?
הגעתם למאמר הנכון !
במאמר הזה נדבר על מעגלי שוק בעיקר במיקוד על מעגלי שוק בנדל”ן.
ההיסטוריה מלמדת אותנו שנדל”ן נעה במעגלי שוק. כלומר אם נבחון גרף של כמעת כל מדינה שמציג מחיר דירה ממוצעת כפונקציה של הזמן נוכל להבחין שישנה תבנית, התבנית הזאת היא למעשה מעגל השוק.
התבנית תמיד חוזרת על עצמה, ההבנה הזאת היא חשובה אך היא אינה מהות העניין.
מהות העניין והשאלה שכל משקיע מתעסק בה, היא כמה זמן ייקח לתבנית לחזור על עצמה, כמה זמן השלבים בתבנית ייקחו וכמה קיצונית תהיה העלייה או הירידה במחיר.
לתבנית הזאת ישנם 2 מאפיינים ברורים.
1. בטווח הארוך כלומר בטווח של עשורי שנים הגרף עולה.
2. ישנם 4 מהלכים שחוזרים על עצמם וכך משלימים את המעגל.
בגרף אמיתי של שוק התבנית פחות ברורה לכן יצרנו פה גרף שמפשט את עיקרי התבנית.
ניתן לראות את ארבעת המהלכים ואת התבנית שהם יוצרים.
בשלב הראשון השוק מתאושש או מתייצב – זה השלב בו ההזדמנות הכי טובה בשביל להשיג תמורות גבוהות על ההשקעה שלכם בזמן קצר יחסית.
אחרי שהשוק מתייצב, בשלב השני השוק מתחיל להאיץ והמחירים עולים. הרבה פעמים הסיבה לשוק עולה בשלב זה במעגל מכיוון שבשלב 4 המיתון ושלב 1 התאוששות, יחסית לא נכנסת לשוק הרבה סחורה כלומר דירות ונדל”ן בכללי. מהסיבה הפשוטה שבמיתון אנשים מתמתנים.
אבל מצד שני למרות שיש מיתון אנשים לא מתים במשבר כלכלי, גידול האוכלוסייה ממשיך. משמע, ממשיך להיות ביקוש אבל הוא פוגש יחסית פחות היצע – יותר ביקוש, פחות היצע – עליה במחירים.
בשלב השלישי היצע עולה על ביקוש. כשזה קורה המחירים מתחילים להתייצב שוב ואז לרדת באופן מתון. אגב נכון להיום (פברואר 2020) הדעה הרווחת היא שאנחנו בשלב 3.
במוקדם או במאוחר אחרי שלב שלוש, מגיע שלב ארבע – מיתון/משבר כלכלי. השלב שכולם רוצים לדעת מתי הוא יגיע בשביל לא להפסיד ובשביל לדעת איך להרוויח!
מעולה, עכשיו אנחנו מכיר את השלבים של מעגל השוק !
אז מה עוד ?
המשחק שכולם משחקים הוא לדעת באיזה שלב במעגל השוק אנו נמצאים וכך להתאים את הנחות ואת האסטרטגיה שלהם מול הסיכונים (לפחות אם הם מנסים לא להפסיד את הכול)
חשוב להדגיש שבמציאות, בפרקטיקה, השלבים האלה הם לא כל כך ברורים וחד משמעיים כמו הגרף שהצגתי.
לדוגמא – יתכן שבאמצע שלב 2 תהיה התייצבות קטנה ואז שוב תחזור העלייה, או יכול להיות שנהיה תקועים בשלב שלוש במשך 5 שנים. אף אחד לא יודע בוודאות להניח את אצבע מתי יגיע המשבר הבא.
וכל מי שמצהיר שהוא יודע קרוב לוודאי שהוא שרלטן.
וודאי אתם שואלים כרגע למה אי אפשר לדעת מה יגרום למשבר/מיתון הבא, מתי הוא יקרה ולמה אני חושב שאיש לא יכול לצפות אותו ?
התשובה היא שמשבר או מיתון יכולים להיות נפילה אגרסיבית שמתרחשת במדינה אחת למשך חודשים,
או נפילה מתונה שמתפרסת על פני כל העולם למשך שנים או כל דבר שביניהם.
ונוסיף לזה שההסבר שאני נתתי לתבנית המעגל הוא מאוד כללי ומתבסס על היצע וביקוש שהם הבסיס של הבסיס של העניין. וישנם נתונים ומשתנים רבים מאין ספור שמשפיעים על הגרף ולהתחשב בכולם זה בגדר הספקולציה.
לכן לדעתנו, אף אחד לא יכול לצפות במאה אחוז את מועד המשבר הבא.
מקווים שנהניתם מהמאמר, אם ישנן שאלות או דברים שלא מובנים, מוזנים לפנות אלינו דרך האתר.