באזור של 6% Cap Rate
המשמעות של מהלך כזה היא שהעלתם את ערך הנכס שלכם ב-$2,000,000!!

אין שום דבר שאתם יכולים לעשות עם נכס Single-family שדומה לזה מכיוון שהמחיר של Single-family נקבע לפי השוק לא לפי הNOI.

 

שתיים – מספר יחידות גדול יותר גורם לפיזור סיכונים.

אחד האספקטים הכי חשובים שמסתכלים עליהם בעולם של השקעות
(אגב לא רק נדל”ן) הוא אספקט הפיזור.

כשאתם משקיעים בבית אחד והדייר שלכם יוצא אתם למעשה
מאבדים 100% מההכנסה שלכם, מצד שני שאתם משקיעים במתחם של 100 יחידות גם אם יצאו
לכם 10 אנשים איבדתם רק 10% מההכנסה.

פשוט מאוד.

 

חבר כתב לי לפני שבועיים בערך שזה קונספט נחמד אבל יש לו
כסף רק לבית אחד ולא ל-100 יחידות, אני יכול הגיד לכם שרוב המשקיעים שמשקיעים ב- ,Multifamilyעושים את זה עם עוד אנשים. ככה שגם אם אתם מעוניינים
להשקיע רק סכום שמספיק לבית אחד אתם עדיין יכולים להשקיע ב- ,Multifamilyעם אותו הסכום ניתן להנות מהפריבילגיה של פיזור סיכונים
על ידי מספר יחידות גדול יותר.

 

שלוש- עלויות ניהול נמוכות יותר.

עלויות ניהול של Single-family על ידי חברת ניהול
יהיו בסביבות 10% מהברוטו הכנסות של הנכס.

מצד שני עלויות ניהול של Multifamily  יכול לנוע בין 6% במתחמים
הקטנים עד ל-3% ואפילו 2% ופחות במתחמים גדולים.

יש לכך סיבה והיא מאוד פשוטה. ברגע שמתחילים לרכז כמות
גדולה של יחידות במיקום גיאוגרפי אחד הלוגיסטיקה של לנהל ולתחזק את היחידות נהיה
פשוטה יותר.

באנגלית זה נקרא economy of scale, המונח מדבר על זה שכאשר חברות גדולות יותר יש להם התרון תחרותי
על חברות קטנות יותר, למשל שפיצרייה אחת מקבלת מחיר מסוים לאופנוע למשלוחים, הרשת
הגדולה עם סניפים מרובים רוכשת עשרות אופנועים ומקבלת מחיר נמוך יותר בשל כך.

 

אז על כל האספקטים מקשר עם הדיירים, לשיפוצים, לתיקונים,
לבדיקות תקינות שותפות, למענה מהיר ללקוחות שלכם, הדיירים.

תחשבו על כמה לוגיסטיקה זה לנהל 100 יחידות מפוזרות במטרופולין
של עיר גדולה, רק זמני הנסיעה והפקקים הורגים לכם את כל הרווחיות.

אם תדברו עם חברות הניהול המצליחות (Multifamily) בכל מדינה בארה”ב אתם תשימו לב שרובן אם לא כולן, ירצו לנהל
מתחמים של 100 יחידות ומעלה כי שם לרוב יש מספיק רווח בשביל לשלם לאדם משרה מלאה
שיהיה בנכס ויגרום ל להתנהל כמו שצריך.

אם אכן הן מעוניינות לנהל מתחמים קטנים יותר לרוב זה
יהיה בגלל שהם כבר מנהלים בקרבת הנכס נכסים אחרים ותחת חסותם כבר יש אנשים שקרובים
גיאוגרפית למיקום של הנכס. כי אם לא, זה לא משתלם להן !!

רק על בסיס הנתון הזה הייתי עושה אחד ועוד אחד ומבין לאן
הרוח נושבת!

 

ארבע – Amenities

Amenities או בעברית שירותים, זה מושג שמדבר על השירותים הנוספים שנכס מספק
לדיירים שלו.

בעיקר שמתחילים לדבר על מתחמים גדולים יותר של 50-60
יחידות ומעלה, יהיו Amenities שהנכס מספק לדיירים.

בין השירותים שאתם יכולים למצוא במתחם Multifamily – חדר
כושר, בריכה, פארק כלבים, לובי, משרד לשימוש הדיירים, חדר ישיבות לשימוש הדיירים,
יחידות אחסון (לרוב יהיו בתשלום), פינת ברביקיו, וכמובן שירותי ניקיון, תחזוקה
וניו.

בואו נאמר שאתם
מחפשים להשכיר דירה ב-Charlotte North Carolina , יש לכם אפשרות לשכור
Single-family ב-$800 או Multifamily ב-$750 כי לרוב Multifamily יהיה זול יותר, אבל לא
רק זה !

כשאתם משכירים דירה
ב- Multifamilyהספציפי בדוגמא שלנו אתם גם מקבלים חדר כושר בחינם, פארק כלבים
ופינת ברביקיו מפנקת.

אם תבחרו ב Single-familyותרצו גם ללכת לחדר כושר תצטרכו לשלם $100-$150 נוספים
בחודש רק בגלל זה – לא משתלם.

Amenities מהווים התרון תחרותי מול התחרות שלכם בשוק הדיור
בעיקר בהשוואה ל- Single-family.

 

חמש- יותר קל ויותר זול לקנות נכס של 100 יחידות מאשר
לקנות 100 בתים בנפרד.

תחשבו כמה כאב ראש זה לאתר
100 עסקאות טובות של Single-family  ועל כל אחת מהן
לעשות את כל התהליך שרכישת נכס דורשת.

מין הסתם שהתהליך של רכישת
נכס Multifamily של 100
יחידות הוא יותר מורכב מתהליך רכישת בית יחיד אבל הוא מונח על אותם עקרונות.

גם בתהליך של הרכישה וגם
בתהליך של המכירה, העקרון של economy of scale בא לטובת נכסי Multifamily.

זה מתבטא בעלויות של ערכית
דין, בדיקות פיזיות של הרבה יחידות מרוכזות במיקום גאוגרפי אחד, עלויות ובעיקר
עמלות על מימון,

כלומר עמלה אחת על הלוואה
לעומת הרבה עמלות להרבה הלוואות להרבה נכסים.

בנוסף אם תיגשו למכור תיק
השקעות של 40 Single-family מפוזרים
ברכבי מטרופולין גדול, אתם תתקלו בתהליך מכירה ארוך ומורכב יותר מלמכור נכס אחד של
40 יחידות, ואני אפילו לא מדבר על נכס אחד של 300 יחידות מול 300 בתים.

 

אז זהו אילו היו הסיבות העיקריות ללמה Multifamily יותר טוב מ- Single-family.

 

אשמח מאוד לקבל תגובות ושאלות על הנושא בתגובות למטה !

מקווה שהשכלתם !