מה צריך לעשות בשביל לשרוד משבר בהשקעות נדל”ן ?

 

הכתבה הזאת נכתבת ב12/4/2020 ובחודש וקצת האחרונים העולם חווה את ווירוס הקורונה.

 

יש לזה השלכה אדירה על הכלכלה ועל עורך החיים של האוכלוסיה, מה שמוביל להשפעה על נדל״ן ועל משקיעי נדל״ן מכיוון שנדל״ן קשור באופן ישיר לכלכלה ולאוכלוסיה בכל מקום.

 

אז היום אני רוצה לדבר על הקווים המנחים שלי בהשקעות נדל״ן בשביל לעבור משבר בצורה המיטבית ביותר.

 

לפי השקפתי, נדל”ן הוא אפיק ההשקעה הכי מוצלח בשביל לשרוד משבר ואני אנמק.

פשוט מאוד, הסבירות שערך של נדל”ן שנמצא במיקום נכון ייפול לאפס, שואפת לאפס.

מצד שני כל חברה יכולה לפשות רגל מה שיוביל את מניות החברה לאבד את ערכן לחלוטין.

לפי השקפה זאת אפשר להבין שכשמשקיעים בנדל”ן וחווים משבר/מיתון כלכלי המשחק הוא לדעת לא לאבד את הנכס בזמן המשבר. מכיוון היסטוריה מראה לנו שאחרי שהמשבר יעבור, המחיר יעלה שוב וסביר להניח יעבור את המחיר שהיה בשיא לפני המשבר.

 

אז מי יכול לקחת מאיתנו את הנכס ?

למעשה ישנם רק שני שגורמים שיכולים לקחת מאיתנו נכס, הראשון הוא המלווה במקרה ולא נעמוד בתשלומי ההלוואה והשני הוא המדינה אם לא נשלם מיסים.

לכן כל שעלינו לעשות בשביל לשמור על הנכס בעת משבר או בכל עת אחרת, הוא לעמוד בתשלומים לשני הגורמים הללו.

 

אז לפני שאני מתחיל לרדת לאספקטים הספציפיים שיאפשרו לנו להמשיך לבצע את התשלומים הללו, אני רוצה להכניס אתכם לMindset של משקיע אחראי.

כשאתם מנתחים עסקה אתם צריכים להיות הכי סקפטיים, הכי לא אופטימיים, אתם צריכים להטיל ספק בהכול, אתם צריכים לחשוב על הWorst case scenario תמיד.

מה הולך להשתבש ?

מה הבעיה ?

מה אני לא רואה ?

מה יקרה אם…

אני מאמין שספגתם את הMindset שכיוונתי אליו.

 

אוקי, ברוח וגישה זאת כשאתם שוקלים את צעדיכם קדימה מהפאן של לשרוד משבר בהשקעות נדל”ן או יותר נכון להמשיך לבצע תשלומי לגורם המלווה ולמדינה, אתם צריכים להסתכל על ארבעה אספקטים עיקריים.

 

שהם –

אחד – תזרים מזומנים.

כמשקיעי נדל”ן חייבים לשים לב לתזרים והאם הוא מספיק גבוה בשביל לחסות את העלויות של הנכס ובשורה התחתונה לייצר לנו את התמורות שאנחנו מחפשים.

מהפאן של משבר כלכלי, נכס שמייצר תזרים מזומנים יציב וחזק הוא נכס שהסבירות שלו לעמוד בתשלומים היא גבוה. פשוט מאוד.

 

שתיים – רזרבות של מזומן.

משבר כלכלי זה משהו לרוב כלל לא תצליחו לצפות מראש ועל אחת כמה וכמה משבר כמו הקורונה.

הקורונה זה מה שנקרא בעולם ההשקעות Black Swan, משהו שאף אחד לא יוכל לצפות מראש.

אז כמשקיעים אחראיים אנחנו מניחים שאנחנו נתקל במשהו בלתי צפוי ובשביל זה אנחנו מכניסים בתוך הניתוח שלנו עלויות של רזרבות מזומנים שיאפשרו לנו להשאיר את הראש מעל המים במקרי חירום. וככול שיהיה לכם יותר רזרבות ככה ההשקעה שלכם תהיה יותר יציבה ועמידה !

 

שלוש – מימון לטווח ארוך.

מימון לטווח הארוך יוריד את התשלום החודשי שיגרום לתזרים מזומנים גבוה יותר.

אבל זה לא האספקט היחיד, מימון לטווח הארוך נותן לנו מרווח לנשימה, אתן דוגמה, נגיד קנינו נכס והאסטרטגיה היא למכור אותו עוד 5 שנים מהיום, נכון שלקחת הלוואה עם Terms של 5 שנים כלומר בלון, זה יהיה זול יותר, אבל זה לא חכם !!

מה יקרה עם עוד 5 שנים יהיה שוב משבר בדיוק מתי שרציתם למכור, ועכשיו המחיר ירד ואתם לא רוצים להפסיד את התמורות שכיוונתם אליהן לכן תחזיקו את הנכס לתקופת זמן ארוכה יותר, רק שעכשיו תצטרכו להתמודד עם מימון חדש בדיוק בזמן הכי פחות אופטימאלי.

שורה תחתונה מימון לטווח ארוך מעניק לנו מרווח לפתור בעיות.

 

ארבע – מינוף נכון.

מינוף הוא אחד הרכיבים וההיתרונות הכי משמעותי שיש בהשקעות נדל”ן. בעזרת מימון ניתן למקסם רווחים ולא להשתמש ברכיב זה לטעמי מבטא הפסד.

מצד שני לקחת מינוף גבוה מידי יכול להיות מסוכן מאוד.

ככול שרכיב המינוף יהיה גבוה יותר, ככה שולי הרווח בעסקה בעסקה יורדים.

ואני אסביר למה זה בעייתי, ככול שרכיב המינוף גבוה יותר ככה עלויות המימון גבוהות יותר מכיוון שפשוט לווינו יותר כסף, אבל הנכס עדיין מייצר את אותו NOI לכן הרווח הסופי שהוא NOI פחות עלויות מימון יקטן.

ככול שהרווח הסופי קטן ככה הסיכוי לסיים חודש/שנה במאזן שלילי עולה, ועל אחת כמה וכמה במשבר כלכלי! מאזן שלילי אומר שאנחנו לא נוכל לבצע את התשלומים ובסופו של דבר נפסיד את הנכס לגורם המלווה !

 

אלו לדעתי הם האספקטים הכי חשובים שיש להסתכל עליהם כשמנתחים סיכונים בהשקעות נדל”ן במיוחד בנוגע לעמידות בפני משבר כלכלי אבל לא רק !

אבל השורה התחתונה היא להתחשב בכל האספקטים האלה לא כשיש משבר, לפני שהמשבר מגיע, להיות בגישה שהוא הולך באמת להגיע ! כי לפי ההיסטוריה הוא תמיד יגיע!

 

אז זהו מקווה שנהניתם מהמאמר.  

 

Be Safe out there