מה על מה מבוססת שיטת הדירוג של שכונה/נכס ?

הרבה פעמים שמדברים על השקעות נדל״ן בארה”ב מדברים על המונחים Property Class או  ,neighborhood Class נגיד שנתקלתם במשהו אומר – “זה נכס A class” זה “B class” זה “C class“.

אז אם נתקלתם במונח ואתם לא יודעים מה זה או שהבנתם את הקונספט ואתם מעוניין להבין סופית, הגעתם למאמר הנכון.

אוקי אז מה זה class של נכס או שכונה?

‏Class זה דירוג של נכס/שכונה שמתבסס על מספר גורמים, הדירוג נעה בין A B C D כאשר A זה הכי גבוה וD זה הכי נמוך.

אנו הולכים לעבור על מה מתבסס הדירוג של נכס, על מה מתבסס דירוג של אזור, מה המאפיינים של נכס בכל Class ומה המאפיינים של אזור בכל Class.

דירוג class של נכס

הדירוג של נכס מתבסס על הגורמים הבאים – שנת בנייה, מצב הנכס, תוספות שהנכס מציע למי ששוכר בו דירה בנוסף לדירה עצמה, דברים כמו חדר כושר, בריכה, פארק וכוו.. באנגלית התוספות האלו נקראות Amenities.

דירוג class של אזור

הדירוג של שכונה/אזור מתבסס על הגורמים הבאים – מיקום, הכנסה ממוצעת של אדם באזור המדובר, ממוצע מחירי הבתים באזור המדובר, דירוג/רמת בתי הספר באזור המדובר, רמת הפשע באזור המדובר.

חשוב להגיד שהדירוג של ה- Class של הנכס או השכונה הוא דיי סובייקטיבי ולא מוגדר לחלוטין.

אבל אלו הם קווי מנחים טובים להבנת שיטת הדירוג.

המאפיינים של נכס ב- Class מסוים

Class A לרוב התאפיין ב- בנייה חדשה, השכירות הכי גבוהה באזור, Amenities מרובים (זוכרים Amenities, תוספות שהכנס מציע כמו חדר כושר בריכה וכוו)

Class B לרוב התאפיין ב– נכס שנבנה לפני 10-15 שנה, מתוחזק ומשומר ברמת טובה, מעט עבודות תחזוקה נדרשות.

Class C לרוב התאפיין ב– נבנה לפני 30-40 שנה, משומר במצב קצת פחות טוב, כלומר רואים שהנכס לא חדש, ונדרשת תחזוקה לעיתים דחופות יותר ואפילו אולי שיפוץ מאסיבי.

Class D לרוב התאפיין ב– נבנה לפני יותר מ-40 שנה, לרוב ככלל לא יכלול Amenities , תפוסה נמוכה בנכס (כלומר אחוז גבוה של יחידות ריקות) וסביר להניח שיידרש שיפוץ מאסיבי בנכס או תחזוקה שותפת גבוהה.

מה המאפיינים של שכונה/איזור ב- Class מסוים ?

אזור Class A מתאפיין ב- שכונה עמידה במיוחד, בתים יקרים מסביב לשכונה ואולי מרינה או מגרש גולף ליד.

‏ אזור Class B מתאפיין ב-שכונה שהמעמד הסוציו אקונומי בה הוא מעמד הביניים הגבוה,

שכונה בטוחה – מה שנקרא White Collar כלומר צווארון לבן.

אזור Class C מתאפיין ב- אוכלוסיה במעמד סוציו אקונומי בה הוא מעמד הביניים הנמוך ומטה,

מה שנקרא Blue Collar כלומר צווארון כחול.

אזור Class D מתאפיין ב- רמת פשע גבוהה, לרוב תהיה השכונה הכי פחות סימפטית בעיר, מקובל לכנות את אזורי ה- Class D בכינוי הגנאי War zone.

מקווים שהמונח קצת יותר ברור עכשיו, אם יש שאלות מוזמנים לפנות אלינו דרך האתר.