מה זה Multifamily ?

האם כבר שמעת את המונח ? Multifamily

אם כן אתם לא יודעים בדיוק מה זה או מה ההבדל בין Multifamily ל-Singlefamily, אז הגעתם למאמר הנכון.

המונח Multifamily מתייחס לכל נכס שהוא מעל יחידה אחת של דיור. דופלקס, טריפלקס, פורפלקס וכדומה..

כאשר נכס הוא 5 יחידות דיור ומעלה, הוא נחשב כ-Multifamily commercial – כלומר מסחרי.

רק בשביל לסבר את האוזן כשמדברים על Multifamily מסחרי יש מתחמי דירות של 10, 20, 50, 100, 200, 400 יחידות ומעלה.  

לנכסים אלו יש בעלים אחד ואין אפשרות למכור את היחידות באופן נפרד בדרך כלל.

חידוד, אני לא מצהיר שאי אפשר למכור יחידות בנפרד באופן חד משמעי, זה תלוי ברשות שתחתיי נמצא הנכס ובנכס עצמו. גם אם תהיה אפשרות מסוימת למכור יחידות בנפרד, כנראה שהיא תדרוש פרצלציה מסוימת.

נכסי Multifamily קיימים בכל רחבי ארצות הברית במגוון סגנונות שונים.

השכיחים בניהם יהיו –

Garden style – בניין בעל קומה אחת עד שלוש קומות, אשר בנוי בצורת גן. יכול להימצא בפרברים או בסביבה עירונית.

Mid Rise – בניין רב קומות, 3 עד 9 קומות. לרוב ימצא בסביבה עירונית.

High-rise – בניין בן 9 קומות או יותר בעל לפחות מעלית אחת.

Student housing – מתחם Multifamily שלפחות 50 אחוז מימנו מיועדים, שימו לב לא מאוכלסים, מיועדים לסטודנטים אשר לומדים במוסד לימודי בסביבת הנכס.

Subsidized housing – מתחם Multifamily שמיועד לאנשים בעלי הכנסה נמוכה או צרכים מיוחדים, והוא נשאר מסובסד על ידי הגבלות שכר דירה וגובה הכנסה.

אוקי אז הבנו מה זה Multifamily, אבל חוץ ממספר היחידות, מה ההבדל בין Multifamily ל- Singlefamily ?

דבר ראשון חשוב להבין ש- Multifamily ו- Singlefamilyהם שני דברים שונים לחלוטין.

התפעול והניהול שלהם הוא אחר לחלוטין ובעיקר כמתחילים לדבר על המתחמים הגדולים של 100 יחידות ויותר, ניהול ותפעול של מתחם כזה, הוא ממש ניהול עסק עם עובדים קבועים במתחם שדואגים להכול, מכיסוח הדשא להחתמתם דיירים חדשים, לתיקונים, לשיפוצים לאבטחה, לתחזוק של Amenities ועוד…

אבל ההבדל הכי מהותי בין Multifamily ו- Singlefamilyהוא הערכת המחיר.

כששמאי מעריך שווי של Singlefamily הוא מתייחס בעיקר למחירים שנמכרו
דירות דומות באזור ואז לנתונים הטכניים כמו- קומה, כיווני אוויר, גודל, מרפסת ממד
וכו… 

לעומת זאת שוויו של Multifamily  מוערך על ידי שמאי כנגזרת מה-NOI שהנכס מייצר וה-Cap Rate של האזור בו הוא נמצא.

אז בעצם בשביל לחשב שווי של Multifamily אנחנו צריכים לקחת את ה-NOI ולחלק ב-Cap Rate של האזור וקיבלנו את השווי של הנכס.

ההבדל הזה הוא קריטי ביותר להבנה !

מכיוון שב- Singlefamilydאנחנו בעצם תלויים במה שהשוק יכתיב.

וב- Multifamilyהמחיר נגזר ישירות מה-NOI. NOI נגזר מהכנסות הנכס פחות הוצאות התפעול מה שלמעשה אומר שאם אנחנו מצליחים לייצר יותר הכנסות בנכס למשל לעלות שכירות, או להוריד את עלויות התפעול למשל להתמקח עם ספק על מחיר יותר טוב, אז יש בידינו את הכוח להשפיע באופן ישיר על שווי הנכס שלנו!

אם אתם רוצים יותר להעמיק על איך לעלות הכנסות או להוריד הוצאות או במילים יותר פשוטות לעלות NOI בהשקעות Multifamily, אני כתבתי על זה מאמר שלם (14 דרכים לעלות NOI)

עכשיו אני מאמין שכבר ספגתם והבנתם באופן כללי מה זה Multifamily,

אבל חשוב לי לתת דוגמא ולהסביר למה ההבדל בערכת שווי בין מולטי לסינגל כל כך משמעותי.

נגיד שקנינו נכס של 100 יחידות, 85% מאוכלס כלומר 15 יחידות ריקות מסיבה מסוימת ושכר הדירה הממוצע שם הוא 850$ בחודש, הנכס הזה מייצר לנו NOI מסוים.