פאני מאי ופרדי מאק – ההסבר המלא

 

יצא לכם להיחשף פעם לשמות פאני מאי או פרדי מאק ?

אולי אפילו השתמשתם בהם בעצמכם ואתם לא סגורים כל כך מה השמות האלה באמת מייצגים, מעבר לזה שמקובל לקחת מהם מימון ושהם מתגלגלים טוב על הלשון…

במאמר הזה אני הולך להסביר כל מה שצריך לדעת על פאני מאי ופרדי מאק !

השמות פאני מאי ופרדי מאק נובעים מהראשי תיבות של החברות,

פאני מאי A.K.A  Federal National Mortgage Associationאו FNMA

ופרדי מאק A.K.A Federal Home Loan Mortgage Corporation או FHLMC

הן חברות ציבוריות בחסות הממשלה. (האמריקאית כמובן)

כאשר חברה היא בחסות הממשל האמריקאי זה אומר שכביכול לבנק הפדרלי המרכזי יש ביטחונות ששווי לשטרות החוב שהחברה מחזיקה, הביטחונות האלה הם לרוב האוצר, סוכנויות ממשלתיות ונירות ערך.

האם זה פרקטית קורה? לא ברור.

מה שחשוב להבין זה שאם החברות האלה פושטות רגל הממשל האמריקאי יזרים כמה כסף שרק צריך בשביל לייצב אותן כמו שהוא עשה ב-2008 ו-2009.

אז עכשיו השאלה הנשאלת היא למה שהממשל האמריקאי יסכים שהחברות האלה שפועלות בשווקים החופשיים יהיו תחת חסותו ?

הסיבות העיקריות לכך הן שיפור, תמיכה והוזלת אשראי בשווקים שהממשל האמריקאי רואם בהם חשובים כמו חקלאות, דיור ודיור בר השגה.

 

בשביל להבין איך פרדי ופאני משפרים ומוזלים אשראי בשוק הדיור האמריקאי צריך להבין את המבנה העסקי שבהם הם פועלים.

אז איך זה עובד? איך פאני מאי ופרדי מאק מרוויחים כסף ?

פאני ופרדי מיוחסים להיות השוק המשני של המשכנתאות בארה”ב, הסיבה לקח היא שהם לא מלווים בצורה ישירה משכנתאות, מה שהם עושים זה לקנות משכנתאות מבנקים אחרים.

לדוגמא אדם פלוני הולך לבנק X ולוקח משכנתא על הבית שלו בסך 200 אלף דולר, אז בנק X הולך לפאני או פרדי ומוכר להם את המשכנתא, כלומר פאני או פרדי משלמים לבנק X 200 אלף דולר בשביל להיות הבעלים של שטר החוב, בנק X כמובן מקבל עמלה מסוימת.

אחרי שפאני ופרדי קונים את שטר החוב מבנק X הם לוקחים את שטר החוב ועוד הרבה שטרות חוב אחרים שהם קנו מבנק X ומבנקים אחרים ויוצרים מהם ניירות ערך כאלה ואחרים שמוכרים בשם

 MBS (mortgage-backed security) או בעברית ניירות ערך מגובים במשכנתאות, שאותם הם מוכרים למשקיעים כמו קרנות פנסיה, קרנות גידור ומשקיעים פרטיים למיניהם.

 

המשקיעים מרוצים כי זה נחשב לאפיק השקעה בטוח וכי פאני ופרדי שמגובים ע”י הממשל לקחו את הסיכון ההתחלתי

בנק X ובנקים אחרים יכולים להלוואות יותר משכנתאות בריביות יותר נמוכות כי ברגע שפאני או פרדי קונים מיהם את שטר החוב ופרקטית מחזירים להם את הכסף אז הם יכולים ללכת ולהלוואת את הכסף הזה שוב ובעצם להגדיל הכנסות בבטחה כי הממשלה מגבה את פאני ופרדי.

 

אז ככה פאני ופרדי משפרי ומורידים את עלות האשראי של שוק הדיור האמריקאי.

כמה שאלות שאני חושב שרלוונטי לענות עליהם –

מה ההבדל בין פאני לפרדי ?

ההבדל המשמעותי היחיד בין פרדי לפאני הוא שפאני בעיקר קונה משכנתאות מבנקים גדולים ופרדי קונה בעיקר מבנקים מקומיים קטנים.

 

למה צריך שתי חברות כאלו למה הממשל לא מגבה רק חברה אחת ?

בגדול, תחרות ! פרדי מאק נוסדה הרבה אחרי פאני מאי וספציפית בשביל ליצור תחרותיות בשוק, אם הממשל היה מגבה רק את פאני אז במקום להוזיל את האשראי בשוק היא הייתה עושה מונופול ומייקרת אותו.

טיפ שקשור לעניין – כשאתם בוחנים בנק למשכנתא בארה”ב תמיד תחפשו שהבנק יעבוד גם עם פאני וגם עם פרדי לרוב תקבלו תנאים טובים יותר.

 

איך עובדים היחסים בין הבנקים לפרדי ופאני?  

בגלל נתח השוק העצום שפני ופרדי לוקחים משוק המשכנתאות המשני בארצות הברית הם פחות או יותר מציבים את הסטנדרטים למי יכול להיות כשיר לקבלת משכנתא.

עוד לפני שמשכנתא נסגרת פאני או פרדי יודעים על זה ומציבים את התנאים בינם לבין הבנק.

 

מי אלו ג’יני מיי ופארמר מאק ?

ישנן שני חברות נוספות שבשל שמן אנשים מתבלבלים בינן לבין פאני ופרדי.

החברות הללו הן כמובן ג’יני מיי ופארמר מאק. השמות אומנם דומים אבל אלו לא אותן חברות.

ג’יני מיי ופארמר מאק הן גם חברות בחסות הממשל האמריקאי והן פועלות בצורה דיי דומה לפרדי ופאני רק לא באותו יעוד.

ג’יני מיי בגדול עוסקת במשכנתאות לדיור בר השגה ופארמר מאק עוסקת בעיקר במשכנתאות לנדלן חקלאי ודיור כפרי.

אז לא להתבלבל.

 

זהו, מה שקורה נכון להיום ובכוונה לא נגעתי במה שהיה בעבר כי זה לא כזה משנה כרגע, אבל כבר לפני כמה שנים הועלה הנושא של ביטול החסות אבל הממשל עדיין לא נקט בשום פעולה בעניין, אם הוא כן ינקוט מין הסתם שיהיו השלכות משמעותיות על שוק הדיור.

 

לכל שאלה מוזמנים לפנות אלינו דרך האתר